Em recente decisão, o STJ decidiu que para contratos firmados antes da vigência da Lei 13.786, em caso de rescisão imotivada pelo comprador, os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão.
Recentemente, a segunda seção do Superior Tribunal de Justiça, decidiu, em sede de recurso repetitivo, acerca da data de início dos juros de mora para as hipóteses de resolução de contratos não regidos pela Lei 13.786/2018, estabelecendo que “Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à lei em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão”.
De acordo com a ministra Isabel Gallotti, cujo voto foi aprovado pela maioria dos integrantes da seção julgadora, quando o comprador rescinde imotivadamente e de forma unilateral o contrato de compra e venda de imóvel, a mora na devolução dos valores pleiteados diversos daqueles estabelecidos em cláusulas contratuais só poderá incidir a partir do trânsito em julgado da decisão, vez que não existe culpa da incorporadora pela rescisão procedida por inciativa do consumidor.
A ministra deixou claro no acórdão, entretanto, que para os contratos firmados sob a Lei 13.786 deverá ser aplicada a regra geral para obrigação de origem contratual, com a fluência dos juros de mora a partir da citação, nos termos da legislação civil vigente.
O que muda com essa decisão?
De acordo com o advogado Rafael Amaral Borba, sócio da BPH Advogados (Blumenau/SC), os efeitos da tese firmada em processo representativo de controvérsia são imediatos. “Após o julgamento e publicação da decisão, a mesma solução deve ser adotada a outros processos em trâmite, que tenham como objeto de discussão a matéria idêntica. Além disso, em novos julgamentos, os juízes e tribunais deverão harmonizar seus pronunciamentos com os precedentes vinculantes, de modo que só poderão divergir da tese repetitiva firmada com a demonstração de que o caso in concreto é diferente daquele que levou a formação dos precedentes vinculantes”, ressalta.
Mas afinal, porque o tratamento diferenciado aos contratos firmados antes e depois da Lei 13.786/2018?
Segundo Borba, até 26 de dezembro de 2018, os contratos de compra e venda, promessa de venda ou cessão de unidades autônomas futuras (imóveis adquiridos na planta) eram concebidos como irretratáveis, ou seja, não existia previsão legal para que qualquer das partes rescindisse sem justo motivo o contrato firmado.
Embora a lei tratasse o negócio como irretratável, ao longo dos anos a jurisprudência consolidada do STJ estabeleceu a possibilidade de rescisão imotivada por parte do adquirente do imóvel, mediante devolução dos valores pagos, autorizando a retenção pela vendedora de percentuais entre 10% a 25% sobre os valores recebidos, a título de penalidade compensatória.
“Desta forma, se o adquirente comprador fosse até a justiça pleitear a rescisão imotivada do negócio, solicitando a fixação de multa compensatória em valor diverso do estabelecido contratualmente, diante da ausência de previsão legal, não havia como ser reconhecida a pré existência do dever do vendedor em restituir valores de forma diversa da pactuada, razão pela qual a decisão teria natureza constitutiva (constituiria um direito) e, por consequência, só poderia ser reconhecida a mora após o seu trânsito em julgado”, diz.
Ocorre, entretanto, que em 27 de dezembro de 2018, foi publicada a Lei 13.786 que estabelece de forma expressa, dentre outros, a possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de arrependimento, com a adoção do percentual de 25% da quantia paga como limite para a pena convencional em caso de distrato, podendo chegar a 50% quando aincorporação estiver sujeita ao regime de patrimônio de afetação (arts. 67-A, inciso I e §5º).
A partir de então, acaso não sejam observadas as diretrizes legais, a decisão judicial que declarar nula a previsão contratual que estabeleça retenções de valores superiores aos limites legais estabelecidos não terá natureza constitutiva (reconhecer o direito), mas natureza declaratória, pois irá apenas declarar nula a cláusula contratual que viola a norma legal vigente, fazendo incidir, na espécie juros de mora a partir da citação.
Borba finaliza enfatizando que a diferenciação de tratamento ocorre, portanto, em razão das normas e regras vigentes à época da formalização do contrato, que determinarão a data em que o vendedor poderá ser considerado em mora.
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